Wartość służebności przesyłu w przyszłości.

Obok działalności komercyjnej właściciele Kancelarii Solski i Partnerzy starają się społecznie  uczestniczyć w budowaniu zasad i przepisów rozwiązywania sporów o prawa własności nieruchomości. Zajęliśmy stanowisko w sprawie projektowanych zmian ustawowych, których litera stanowić będzie o wartość służebności przesyłu w przyszłości. Na witrynie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości, pod adresem internetowym: http://bip.ms.gov.pl/pl/dzialalnosc/lobbing/ prezentowane jest nasze wystąpienie w sprawie redakcji artykułu 305² §4 Kodeksu Cywilnego.

Warto równocześnie zastanowić się nad konsekwencjami, że skoro dla służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy dla służebności gruntowej z powołaniem na art. 294 K.C. o treści:

[Zniesienie za wynagrodzeniem] Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.

Jakiej to wysokości wynagrodzenia przy zniesieniu w przyszłości zbędnej służebności przesyłu dysponent infrastruktury liniowej będzie oczekiwał i władnym będzie złożyć roszczenie?

Współcześnie szacowanie wartości ograniczonych praw rzeczowych jest na niskim poziomie teoretycznym. Problem służebności przesyłu bezspornie istnieje. Orzecznictwo przywołuje fragmenty biuletynów tematycznych i prób standaryzacji metodyki szacowania, które w znacznej części odwołują się do orzeczeń i uzasadnień wyroków. Wyraźnie widać, że poziom rozliczeń pomiędzy inwestorem a właścicielem uzależniony jest od w sposób dowolny przyjętych aksjomatów, a nikt nie weryfikuje czy nie są one wewnętrznie sprzeczne. W telegraficznym skrócie stosuje się wzory parametryczne oparte na wartości nieruchomości, a ściślej jedynie jej części, obszaru pasa technologicznego, oraz magicznej formuły współ korzystania. Powstaje na naszych oczach „Dąb” na miarę naszych energetycznych potrzeb i możliwości wyrósł z malutkiej sadzonki założeń wywiedzionych z teoretycznych instrumentalnych rozważań kształtującej na przyszłość pień judykatury, orzecznictwa, piśmiennictwa i opinii biegłych wzajemnie sukcesywnie się cytujących i samo uzasadniających. Czy zatem w przyszłości i takich sztuczek uzasadnień i szacunków trzeba będzie używać aby wycenić ile właściciel winien będzie zwrócić inwestorowi z tytułu wygaśnięcia służebności przesyłu? Kancelaria Solski i Partnerzy stoi na stanowisku, ze w przypadku ustanawiania służebności przesyłu organ winien ustalić równocześnie dwie wartości, wartość całej nieruchomości według stanu wolnego od ograniczenia i odrębnie wartości obciążenia zwiększonego o wartość aktu woli zezwalającej na negatywną immisję. Właściciel wybierając jedną z propozycji w zgodzie z własnym odczuciem współtworzył będzie rynek owego prawa. Jeśli wybierze wynagrodzenie i odszkodowane wypłacone z tytułu ustanowienia służebności przesyłu w oparciu o jej szczegółowy opis łatwiej będzie można w przyszłości projektować jej wartość. Jeśli właściciel opowie się za wywłaszczeniem poprzez wykup, inwestor realizując zamierzenie inwestycyjne spotka się z koniecznością zbycia nieruchomości obciążonej prawem służebności przesyłu. Różnica w cenie zakupu i sprzedaży wyznaczy rynkową wartość obciążenia. Patrząc w przyszłość brak zgody na propozycję powyższą i brniecie w wydumane parametryczne ruletki majątkowe spotka się z oporem społecznym. Projektowana zmiana zapisów w Kodeksie Cywilnym prowadzi do upowszechnienia się stanowiska i poglądu, ze wartość służebności przesyłu nie może być większa aniżeli wartość nieruchomości a nawet dalej idąc niż wartość gruntu objętego obszarem pasa technologicznego. Bezspornie jest to założenie z gruntu fałszywe a mimo to w przyszłości z powołaniem na przepis środowisko rzeczoznawców majątkowych i biegłych twierdzić będą w opiniach o braku przestrzeni prawnej do innej opinii o wysokości kwot należnych z tytułu ustanowienia służebności przesyłu. Dostrzegamy w naszej codziennej praktyce prowadzenia spraw reprezentowanych przez nas klientów marginalizację instytucji służebności i coraz częstsze odwoływanie się do instrumentów ograniczenia prawa do korzystania z nieruchomości.

Poniżej publikujemy treść naszego postulatu z 22 października 2011 roku.

W ślad za Państwa pismem odebranym 17 października 2011 roku uzupełniam wniosek Kancelarii Solski i Partnerzy zgłoszenia zainteresowania pracami nad projektem ustawy o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw, który złożyliśmy na właściwym formularzu 18 lipca 2011 roku.

Działalność lobbingową podjęliśmy dla zachowania transparentności zasad ustalania wynagrodzenia z tytułu różnych tytułów ograniczających prawo własności.

Oświadczam, że występujemy w imieniu podmiotów dysponujących własnością nieruchomości w szczególności w imieniu własnym jako osób, którym prawo własności może zostać odjęte.

Postuluję aby w artykule 305² w dodanym § 4. o treści: „odpowiednie wynagrodzenie, o którym mowa w § 1 i 2, określa się uwzględniając wysokość wynagrodzeń ustalanych w drodze umowy za podobne obciążenia w zbliżonych okolicznościach, a w ich braku – obniżenie użyteczności lub wartości obciążanej nieruchomości” dopisać również zwrot: „oraz zwiększenie użyteczności przedsiębiorstwa przesyłowego”.

Instytucja służebności przesyłu miała regulować stany przeszłe i aktualne a w zdecydowanej większości wykorzystywana jest dla uzyskiwania praw do nieruchomości dla celów budowlanych nowych inwestycji.

Należy przypomnieć losy specustawy drogowej i meandry sztucznego przepisu 36 rozporządzenia w sprawie wyceny i sporządzenia operatu szacunkowego. Nadmierna regulacja i kodyfikacja zasad rozliczeń nie służy utrzymaniu swobody obrotu gospodarczego. Bieżące orzecznictwo opierające się na powielaczowych modach szacowania częstokroć zawęża ustalenie wynagrodzenia jedynie do pasa technologicznego korzystając na domiar złego ze wzorów parametrycznych opartych na ułamkach arbitralnie ustalanych z wartości gruntów. Bez trudu można przytoczyć przykłady gdy wartość ograniczonego prawa rzeczowego jest większa aniżeli wartość nieruchomości z którą jest ono powiązane, by na służebności osobistej i użytkowaniu „na całe życie bez kosztów” poprzestać. Ustawodawca doskonale wie, że służebność drogi koniecznej w rozliczeniach uwzględniała w stosunkach wiejskich zarówno obciążenie nieruchomości jak i przysporzenie gruntów władnących. Oczywiście wiedza ekonomiczna odwołując się do twierdzeń Coase’a w sporach o współ korzystanie z przestrzeni udowadnia, że konsensus znajduje się pomiędzy stratą jednej strony a zyskiem drugiej. Nadmiernej regulacji i ograniczaniu wysokości wynagrodzenia zapisem ustawowym bądź doprecyzowaniem rozporządzeniem zarzucić będzie można nadmierne wkraczanie w swobodę kształtowania warunków brzegowych wolnego rynku. Oczywiście stanowienie nie symetrycznego prawa faworyzującego przedsiębiorstwa państwowe burzy zaufanie obywateli do władzy a przy przeniknięciu do sfery regulacji podmiotów prywatnych w dalszej konsekwencji negatywnie oddziaływać będzie na publiczne środki i zasady gospodarowania. Ufam, że ustawodawca pochyli się nad propozycją i uwzględni wniesioną uwagę.