Gdy dokument o wartości niczego nie dowodzi

Materiał przygotowany na potrzeby Sympozjum wyceny nieruchomości dla samorządów.

Odrębną problematykę poruszamy w materiałach przygotowanych na potrzeby Sympozjum wyceny nieruchomości i przedsiębiorstw (http://www.swnip.org)

Materiały Sympozjum Wyceny Nieruchomości dla Samorządów, wystąpienia w trakcie Sympozjum i jak w chwili pisania tego tekstu mam nadzieję również panelowe dyskusje w czasie trwania obrad wskazują uczestnikom prawidłowe ścieżki postępowania. Prelegenci, autorzy i dyskutanci pochylając się nad problematyką wyceny nieruchomości na potrzeby jednostek samorządu terytorialnego skupiają się nad tym jak powinna wyglądać współpraca przedstawicieli organu z rzeczoznawcą majątkowym, jak powinno przebiegać samo postępowanie, jak powinien przebiegać proces wyceny, aby ujawniona w opinii biegłego wartość utrzymała się w toku postępowania i mogła stanowić podstawę do orzeczonej przez organ wysokości odszkodowania lub opłaty, jaki w końcu powinien być operat szacunkowy stanowiący dowód w sprawie. Wszystko to są rzeczy niezwykle ciekawe i zajmujące, które jednak stanowią jedynie byty idealne, którym na szczęście możemy poświęcać czas w godzinach normalnej pracy, konfrontując ich platońską czystość z nieco zamgloną i popękaną rzeczywistością. Znacznie częściej jednak mamy do czynienia z tym, jak faktycznie przebiega współpraca rzeczoznawcy majątkowego z przedstawicielami organów administracji publicznej, jak faktycznie przebiega proces wyceny i jak faktycznie wygląda postępowanie w sprawie ustalenia opłaty lub odszkodowania; zajmujemy się jednym słowem praktyką, a z praktyki tej wynika jednoznacznie, że czym innym jest teoria, czym innym są owe byty idealne a czym innym praktyka właśnie.

Celem tego artykułu nie jest komentowanie konkretnych norm prawa procesowego czy materialnego, nie mamy też zamiaru rozstrzygać o nierozstrzygniętym czy choćby wskazywać poprawnych naszym zdaniem rozwiązań konkretnych problemów. Chcemy pokazać jak jest, jak wiele elementów postępowania, w którym wartość określonego prawa do nieruchomości stanowi przesłankę istotną lecz nie jedyną, decyduje ostatecznie o powodzeniu postępowania jako całości.

Tematyka sympozjum łącząca postępowanie administracyjne oraz wycenę nieruchomości skłania również do refleksji innej natury, prowadzonej niejako na marginesie tematu głównego. Oczywistym jest, że kiedy chodzi o znaczne często w wymiarze finansowym zobowiązania lub należności właścicieli nieruchomości, ci ostatni starają się ograniczyć „straty” lub powiększyć „zyski”. Oprócz wiedzy własnej korzystają przy tym najczęściej z pełnomocników, którymi są bądź to rzeczoznawcy majątkowi – wszak sprawa idzie o ustalenie wartości, bądź prawnicy – wszak sprawa rozgrywa się „przed urzędem”. Rzeczoznawcy majątkowi występujący w postępowaniu jako pełnomocnicy strony oczywiście nie są już rzeczoznawcami wykonującymi czynności zawodowe, jednak nadal, na miarę swych umiejętności, starają się służyć Klientom wiedzą i doświadczeniem zawodowym. Prawnicy natomiast nadal są prawnikami – pełnomocnikami strony, jednak ich wiedza rzadko tylko obejmuje problematykę wyceny nieruchomości. W tej sytuacji mamy często do czynienia z odchyleniem toku postępowania bądź w stronę kwestionowania poprawności sporządzenia operatu szacunkowego z pominięciem problematyki samego postępowania, bądź też w stronę krytyki prawidłowości procedur administracyjnych z pominięciem roli dowodowej operatu szacunkowego. Z naszego doświadczenia wynika, że tylko część postępowań, których wartość nieruchomości jest przesłanką zasadnie rozbija się o wartość ujawnioną operatem szacunkowym; przynajmniej równie często mamy do czynienia z błędami samej procedury. Jednocześnie każde z postępowań, w których bierzemy udział, jest inne. Pomimo podobieństwa materialnych i formalnych podstaw wszczęcia i prowadzenia postępowania, każde posiada cechy charakterystyczne, indywidualne, swoiście zależne od przedstawicieli organu oraz powołanego biegłego. Nie można zatem przedstawić pełnego zestawu konkretnych pytań i oczekiwanych odpowiedzi, kompletnej procedury pozwalającej w sposób niewątpliwie poprawny rozpocząć, przeprowadzić i zakończyć prawomocną decyzją ostateczną postępowanie w sprawie ustalenia wysokości opłaty lub wartości odszkodowania.

Zasadą, którą moglibyśmy określić jako generalną jest, że kiedy opinia o wartości „niczego nie dowodzi”- wówczas postępowanie administracyjne, w którym opinia ta miałaby być często głównym dowodem, ulega dezorganizacji. Oddaleniu w czasie ulegnie zarówno wpłata przez zobowiązanego właściciela nieruchomości należnej opłaty a w skrajnych przypadkach brak możliwości jej ustalenia i pobrania,  jak i wypłata należnego odszkodowania. Oczywiście istnieją łatwe do sprecyzowania sytuacje, kiedy takie działanie (opóźnienie procedury) jest jedynym celem wyznaczonym  do osiągnięcia – nie to jest jednak tematem dalszych rozważań.

poprzednia - następna »»

« poprzednia		następna »