Opłata adiacencka.

Podstawą ustalenia opłaty adiacenckiej (zwanej również opłatą podziałową albo rentą podziałową) jest art. 98 a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010, nr 102, poz. 651, ze zm.; dalej GospNierU). Zgodnie z aktualnym brzmieniem tego przepisu „Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości”.

Jak w przypadku każdej niemal daniny publicznej mamy zatem, w przypadku opłaty adiacenckiej do czynienia z postępowaniem administracyjnym, wszczynanym z urzędu, którego celem jest rozstrzygnięcie sprawy indywidualnej przez organ wykonawczy gminy. Mówiąc prościej w przypadku dokonania podziału geodezyjnego nieruchomości (działki) wójt, burmistrz lub prezydent miasta wszczyna z urzędu (niezależnie od woli właściciela nieruchomości) postępowanie administracyjne, którego celem jest ustalenie a następnie pobranie od właściciela nieruchomości opłaty, której wysokość uzależniona jest od wzrostu wartości nieruchomości (działki) następującego w wyniku jej podziału na mniejsze działki.

Wysokość opłaty adiacenckiej uzależniona jest od dwóch  czynników. Pierwszym z nich jest przyjęta uchwałą Rady Gminy stawka procentowa opłaty adiacenckiej. Zgodnie z ustawą stawka ta nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Drugim z czynników jest wzrost wartości nieruchomości. Oznacza to, że jeśli wzrost wartości nieruchomości wynikający z podziału większej działki na mniejsze działki geodezyjne ustalony zostanie na przykład na 100 tysięcy złotych, a stawka procentowa opłaty adiacenckiej ustalona jest na 30 % to wysokość opłaty ustalona zostanie na 30 tysięcy złotych.

Ustalenie wzrostu wartości nieruchomości następuje w drodze postępowania dowodowego, w którym dowodem zmiany wartości jest operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego. Oznacza to, że po wszczęciu postępowania administracyjnego wójt, burmistrz albo prezydent miasta zleca rzeczoznawcy majątkowemu przygotowanie operatu szacunkowego, w którym rzeczoznawca (biegły) określa wartości nieruchomości (działki) przed podziałem oraz wartość nieruchomości po podziale. Jeśli wartość nieruchomości po podziale jest większa od wartości nieruchomości przed podziałem to różnica jest wzrostem wartości nieruchomości na skutek podziału geodezyjnego. Trzeba dodać, że choć opis nieruchomości w operacie szacunkowym (opinii biegłego) musi odpowiadać temu, jaka nieruchomość była w okresie zatwierdzania podziału to wartość ustala rzeczoznawca majątkowy na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty. W praktyce zwykle jest do dzień wykonania operatu szacunkowego.

Warto pamiętać, że opłatę adiacencką można ustalić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Oznacza to, że po trzech latach od dnia, w którym nastąpił podział nieruchomości (działki) wójt, burmistrz albo prezydent miasta nie może już skutecznie ustalić opłaty i jej pobrać.